Хочу построить дом! С чего начать?

Выбор земельного участка.

Выбор участка - первый шаг в строительстве дома. Кроме юридических аспектов покупки участка, физических характеристик грунтов и доступности коммуникаций, всегда стоит обратить внимание еще и на следующее:
  • живописные окрестности
  • удаленность участка от соседних домов
  • солнце не закрывается домами и деревьями
  • нет ограничений на места расположения на участке и высоту постройки
  • экологическая обстановка в районе
  • возможность телефонизации дома
  • доступность эксплуатационных фирм
  • наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты
  • муниципальное обслуживание дорог
  • возможность страхования строительства и законченных построек
  • социальная инфрастуктура: доступность больницы, магазинов, почты, пляжей и спортплощадок
Как правило хорошие участки уже заняты и стоят очень прилично, но все равно у каждого будующего домовладельца есть надежда найти хороший участок подешевле. Однако помните что если участок слишком дешевый относительно других, следует ожидать, что он отягчен какого-то рода проблемами.
А именно:
1. Не определенное правовое положение участка. Этим следует интересоваться до совершения сделки. В частности, необходимо выяснить, проходил или проходит участок процедуру межевания.
Согласно статье Большого Земельного кодекса, «земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли [в том числе почвенный слой], границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».
 
Гражданский кодекс Российской Федерации в статье №260 уточняет: "Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству".
Чтобы подготовить документ, где будет приведено четкое описание границ участка, надо заключить договор о проведении межевания с землеустроительной компанией, которая имеет государственную лицензию на выполнение данного вида работ.
Вам нужно предоставить работникам такой компании свидетельство о праве собственности на землю и все исходные данные о вашем земельном участке, содержащиеся в кадастровой палате. Землеустроительная компания организует работы по определению местоположения границ на местности (расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров; горизонтальная съемка). Так же они при вашем присутствии встречаются с вашими будующими соседями и определяют, где проходит граница между вашими участками.
Если же границы вашего участка неотмежеванны должным образом, то будьте готовы что в любой момент они могут быть оспорены, что может принести огромные нериятности. Процедуру межевания лучше выполнять за счет продавца. На руках у вас после совершения покупки обязательно должен быть топографический план с обозначением подземных коммуникаций и кадастровый план земельного участка.
Для выяснения других факторов, которые могли бы оказать влияние на стоимость понравившегося вам участка, вам нужно выяснить:
2. Как обстоит дело с водоснабжением участка?
Водоснабжение дома может осуществляться от коллективного (городской, кооперативные артезианские скважины, поселковый водопровод) или индивидуального источника (колодец, скважина). Зачастую покупатель участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает: «Участок же не в пустыне находится, воду найду». Но на практике выходит все не так уж и просто.
Большинство популярных загородных районов имеют существенный недостаток - большая глубина залегания водоносного горизонта. В ряде случаев приходится бурить скважины глубиной до 60—80 м. С учетом расходов на оборудование, стоимость бурения может достигать $8 000 и более. Часто сравнительная дешевизна участка объясняется каменистостью грунта и наличие в толще почв больших валунов, препятствующих доступу к воде.
3. Какое качество воды, добываемой в данной местности?
Если рядом с вашим участком есть уже пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев данные скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Если же данных СЭС нет, то хотя бы просто общие качества воды. Чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем больше вероятность аналогичного качества и количества подземных вод у вас.
Если нагреть небольшое количество воды, взятое из скважины, можно самостоятельно обнаружить излишки железа в ней. Осадок и потемнение свидетельствуют о повышенном содержании примесей металла в воде. Хороший вкус воды - также важный показатель ее качества. Как правило, в скважинах от 20 м и глубже заражение воды бактериями отсутствует. При плохом качестве воды желательно сравнить две скважины или более с разных глубин (горизонтов), находящихся поблизости.
4. Какие грунты залегают на участке?
Ответ на этот вопрос желательно знать для определения типа фундамента вашего дома. Еще до приобретения участка желательно исследовать грунт. Особенно это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешевый участок в привлекательном районе.
Встречаются ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают совсем неудовлетворительным, и рекомендуют полностью заменить его. Несмотря на это, не стоит отказываться от приобретения понравившегося вам участка только потому, что его грунты не позволяют построить фундамент, указанный в проекте. Необходимо понимать, что пытаться выбрать участок с идеальными для строительства грунтами - дело, в большинстве случаев, бесперспективное.
В некоторых регионах найти такие участки под строительство вообще невозможно. Практикующие в этой местности архитекторы, прекрасно об этом знают и предлагают набор технических решений, позволяющих нивелировать неблагоприятное воздействие грунтов. Корректировка фундамента под местные условия - задача, которую с успехом выполнят квалифицированные специалисты строительной компании. Поэтому вашей задачей будет являться выполнение всех необходимых изысканий и следование рекомендациям, которые на их основании сформулируют архитекторы.
5. Каков уровень грунтовых вод на участке?
Как определить, подвержен ли участок затоплению в период паводков? Для этого необходимо пробурить ручным буром несколько неглубоких скважин на территории участка, который собираетесь покупать (если нет бура, воспользуйтесь обыкновенной лопатой). Если через час в углублениях соберется вода- уровень грунтовых вод на участке слишком высок.
Также расспросите соседей насчет весенних паводков и осенних дождей, не затапливаются ли местные земли? Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, то погреб, подвал или подземный гараж лучше не строить, если вы не готовы вложить достаточно серьезные средства в гидроизоляцию дома.
Отчаиваться, конечно, не стоит: большое количество проектов имеют различные решения по части заглубления. Однако, хорошая дренажная система на участке лишней не будет.
6. Каковы местные требования и возможности к канализации?
Вопрос тут же снимается, если есть коммунальные канализационные сети. Надо только получить разрешение на сброс стоков в соответствий с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей. Но если таковых коммуникаций нет, стоит задуматься о локальных системах.
И еще большую актуальность приобретает этот вопрос, если участок расположен близко к воде [ не ближе 20-150 метров - в зависимости от водоема].
Органы СЭС достаточно строго отслеживают нарушения такого рода, поэтому придется потратиться на организацию надежного септика не только из-за стремления достичь уровня городского комфорта. Иногда такие затраты сопоставимы с ценой самого участка.
7. Как обстоит дело с электроснабжением местности?
Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв. м - 20-30 кВт. Однако по имеющимся нормам на один дом выделяется не более 9,6 кВт, а то и половина этой мощности.
При невозможности «выбивания» дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию, либо задуматься об альтернативных источниках за счет солнечной и ветряной энергии, либо оптимизировать электропотребление дома за счет создания систем автоматического управления.
8. Доступ к какому виду энергоносителей обеспечивает вам местоположение участка?
Если в местной администрации вам удастся получить на свой коттедж более 30 кВт, это даст возможность устроить в коттедже систему электроотопления- наиболее удобную в эксплуатации (она однозначно не промерзнет, ее в любой момент можно включить и выключить). Если это невозможно, то для системы отопления придется поискать другой источник энергии.
Идеальный вариант, когда имеется возможность подключения к районному газоснабжению. Установка газового котла устраняет необходимость, устройства аварийного или дополнительного электрообеспечения коттеджа.
Еще одним вариантом может стать дизельное топливо. Однако, серьезно рассматривать дизельную электростанцию, как источник постоянного тока в коттедже, не следует. Так как будучи вполне приемлемой для отопительных нужд, она не является идеальным для создания дополнительной системы эпектрообеспечения: электрическая станция на 15 кВт расходует 3,5 л дизельного топлива в час и время от времени требует ремонта. Такой вариант приемлем, когда вы начинаете строительство на неосвоенном участке и знаете, что в течение пяти ближайших лет у вас появится соседи, готовые поучаствовать в долевом строительстве постоянных электрических сетей.
Выбор проекта дома.
Помните, что готовый проект дома является результатом сложной и высокопрофессиональной работы архитектора, которая требует не только художественного чутья и чувства пространства, но и чисто технических расчетов. Поэтому не стоит покупать проект деревянного дома и строить его из кирпича: характеристики основного стенового материала изначально заложены в проекте, и не могут быть изменены. По той же причине нельзя менять габариты и этажность дома, а также «самодеятельно» переделывать чердак под мансарду. В подобных случаях вам необходимо прибегнуть к помощи архитектора и доработать проект.
Помните, что готовые проекты коттеджей определяют общие технические и архитектурные характеристики дома. Индивидуальность его стиля будет во многом зависеть от вас. Достоинство готовых проектов как раз и состоит в том, что среди них всегда можно найти тот, по которому будет построен дом вашей мечты.
Но если вы вдруг решили, что вам необходим уникальный дом который будет отвечать всем изысканным требованиям, то нужно создать новую концепцию и новый проект.
Технологии строительства домов. Правильный выбор оптимальной технологии строительства дома позволит выполнить строительство надлежащего качества в ожидаемые сроки. Поэтому строительную технологию нужно иметь ввиду уже при выборе проекта дома.
Традиционные технологии стоительства домов. Из традиционных методов строительства выделим основные три. Это технология каркасного строительства, технология монолитного домостроения и строительство домов из древесины.
Технология каркасного строительсва. Исторически сложилость, что материал из которого люди строили дома сочетал в себе прочностные и теплоизоляционные свойства. Технология каркасного домостроения предполагает деление конструкции здания на несущие (каркас) и огрождающие конструкции.
С одной стороны, применению технологий каркасного строительства способствовало развитие производство стали и бетона. С другой, развитие производства теплоизоляционный материалов.
Благодоря высокой прочности стали и тяжелых марок бетона, стало возможным строить каркасы зданий с меньшими затратими материалов по отношению к объему здания, чем это было при использовании штучных материалов. Ограждающие конструкции выполняются из легкий материалов с эффективными теплоизоляционными свойствами, что позволяет уменьшить вес здания, а значить сэкономить на фундаметнах, транспортировке и прочем.
Технология каркасного строительсва позволяет строить здания недосягаемых ранее высот.
Технология монолитного строительсва. Стоительсво домов из монолитного железобетона имеет ряд преимуществ по сравнению с технологией сборного строительства. Применяя технологию монолотного строительства, стало возможно строить здания по индивидуальным проектам, различных форм. Независимость от модульности в проектировании монолотных зданий, позволяет выполнить проекты гостиниц, кинотеатров, вокзалов и других значимых для архитектуры городов объектов.
Кроме этого, для строительства домов по технологии монолотного домостроения, не требуется наличие заводов железобетонных конструкций. Достаточно бетоносмесительного узла достаточной мощностиж. Это подталкивает строителей к выбору монолитного исполнения зданий в небольших городах и поселках, не имеющих собственного производства сборных железобетонных конструкций.
Технология строительства домов из дерева. Дерево - самый экологичный строительный материал. В загородном строительстве он находит широкое применение благодоря своим экологическим свойствам, отностиленой легкости и эстетичности.
Новые технологии в строительстве. В загородном и дачном строительсте, где нет жесткого контроля к применяемым технологиям и материалам, новые технологии строительства внедряются быстрее. К массовым современным технологиям дачного строительства относятся: строительство домов по канадской технологии, строительство домов из бруса, технология строительства из пеноблоков, ТИСЭ.
Привязка проекта к местности.
В идеале процесс приобретения участка и выбор проекта должны совершаться параллельно. Собираясь покупать рельефный участок, застройщик будет прежде всего обращать внимание на проекты, специально предназначенные для рельефов. Большой участок сам по себе обратит ваше внимание на проекты, предполагающие вынос хозяйственных построек в отдельные строения.
Небольшой участок «подскажет», что рассматривать нужно варианты компактных домов. Но даже если это условие выполнено, вам все равно не следует пренебрегать процедурой привязки проекта Если основные инженерно-геологические изыскания были выполнены, согласно нашей рекомендации, еще до приобретения участка, вам остается осуществить техническую привязку проекта и вынос дома в натуру.
1. Техническая привязка проекта коттеджа
Геологические пробы выявляют около двадцати параметров почвы, характеризующих ее прочность, пластичность, кислотность и пр. На основании этих данных принимается окончательное решение о типе фундамента. Наиболее распространенной проблемой является близость грунтовых вод. которые могут оказывать агрессивное воздействие на материалы фундамента.
В этом случае надо либо дополнительно укреплять и гидроизолировать фундамент, либо принимать меры по отводу воды. Исследование грунтов может также выявить зоны с пониженной несущей способностью грунта, обусловленные тектоническими нарушениями, а также плывуны (карсты), если они есть. Для того чтобы изучить строение грунта на участке, в предполагаемом для строительства месте выкапывается шурф [скважина). Обычно сначала откапывают 60-80 см лопатой, а дальше шурф проходят ручным буром до глубины 2-S м, отбирая образцы грунта с промежуточных глубин.
Взятые образцы грунта и воды направляют в лабораторию, где определяются их физико-механические и химические свойства. Иногда состав грунтовых вод оказывается таким, что ОНИ попросту разрушают материалы, из которых построен фундамент.
На что обратить внимание:
Примеряя выбранный проект к участку, важно представлять себе, как все будет после завершении строительства. И здесь важно не забыть, что должны быть соблюдены следующие условия:
Главным фасадом дом обращен прямо за участок.
Решением фасадов дом отличается от соседних домов, но соответствует единству всей застройки.
Окна защищены от обзора прохожими, окна ванной и санузлов не очевидны.
Остекление защищено от навесов или деревьев.
Доступ к дому со всех сторон для обслуживания фасадов и окон.
В процессе инженерно-геологических работ определяют также устойчивость грунта к сдвигу, возможность про садки, пучения при промерзании, оценивают опасность сползания - в тек случаях, когда предстоит строительство на склоне или участке с неровным рельефом.
Грамотное исследование грунтов может быть выполнено только профессиональными геологами. По результатам проб грунта составляются геологические разрезы участка и делается подробное заключение. Оно оформляется в виде документа, который имеет юридическую силу.
Серьезные проектные и строительные организации вообще не приступают к проектированию фундамента без инженерно-геологического заключения.
2. Вынос дома в натуру
От правильной ориентации коттеджа на участке зависит многое. В какое время дня солнце будет на кухне, а в какое в спальне, окна какой комнаты будут выходить на живописный пес, а какой - на унылый соседский забор, какая комната будет в большей степени прогреваться в жаркие летние дни. а какая, наоборот, оставаться прокладной.
При выносе дома в натуру проверяется удобство расположения дома относительно дороги и предусматривается обеспечение удобных подъездов не только для личного автотранспорта, но и для машин технических служб. Иногда для того, чтобы дом смотрелся особенно выигрышно, приходится создать искусственный рельеф, досыпая или, наоборот, убирая землю Нередко случается и так, что владелец холмистого участка выбирает проект, не предназначенный для сложного рельефа.
Если такая ситуация не была исключена на стадии выбора проекта, приходится либо «срезать» холм, либо приспосабливать проект к склону, что не может не повлечь за собой серьезны архитектурных переделок и финансовых затрат.
Обычно решение всех этих вопросов берет на себя архитектор строительной фирмы, которая будет возводить ваше будущее фамильное гнездо, или непосредственно автор проекта. Он же производит корректировку проекта отделки фасадов в зависимости от окружающего природного ландшафта и архитектуры соседних коттеджей.
Этапы согласования проекта и строительства
 
1) Получите постановление о разрешении на строительство дома в местном органе исполнительной власти.
Для этого нужен:
  • паспорт,
  • документ, подтверждающий право пользования землей, и его копия,
  • заявление на имя главы местного органа исполнительной власти о разрешении на строительство дома,
  • копия проекта дома
  • копия лицензии проектной организаций.
Внимание! Если вы являетесь участником кондоминиума, нужно согласовать проект и с соседями по кондоминиуму.
 2) Закажите у специалистов отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения) или в случае самовольного строительства (от фундамента и далее) - план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт. Кроме того, необходимо оформить заказ на вынос осей участка и здания под строительство, а в случае если строительство на участке было уже начато прежними владельцами - заказ на топосъемку участка и дома, предоставив копию свидетельства на землю и план участка.
Внимание! Деятельность местных архитектурный чиновников регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и Сводами правил, наиболее важным из которых является «Свод Правил по проектированию и строительству СП 11-111-99», регламентирующий разработку, согласование, утверждение, состав проектно-планиравочной документации на застройку территорий малоэтажного (в том числе индивидуального) жилищного строительства. Основные положения Свода изложены в настоящем разделе.
 3) В этом же комитете закажите строительный паспорт объекта. Документы потребуются следующие: паспорт и его копия, свидетельство на землю и план участка, заявление о разрешении на строительство на имя главы района, постановление (ходатайство) органа исполнительной власти о разрешении на строительство, проект дома, заверенная копия лицензии на проектирование, акт обследования участка перед строительством или план топосъемки для строительного паспорта.
 4) Согласуйте план размещения строений на участке в санитарной и пожарной инспекциях. При необходимости приведения подземных или надземных коммуникаций на участке согласуйте план с соответствующими контролирующими организациями [от газовиков до энергетиков].
 5) Предоставьте согласованный план в районный комитет по архитектуре и получите готовый строительный паспорт объекта.
 
Внимание!
1) Если общая площадь дома превышает 500 кв. м, его придется строить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием [ДПЗ), которое выдает все тот же районный комитет по архитектуре. ДПЗ содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
Для получения ДПЗ нужно подготовить заявку и документы, удостоверяющие ваше право собственности [право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке. Непосредственно перед строительством дома после получения разрешительной документации необходимо получить еще разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ и, наконец, финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК]. которая будет принимать ваш дом после завершения строительства Полученная вами документация действительна только в течение двух лет.
 
2) Помните, что все изменения в проекте при строительстве (более чем на 10%] производятся с разрешения главного районного архитектора. Строительство на земельном участке дополнительных строений, не отраженных в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, не допускается без разрешения администрации района и согласования с главным архитектором.
 

Назад